La aprobación de los nuevos decretos de vivienda ha abierto otra vez el debate sobre el alquiler en España, y uno de los primeros en pronunciarse ha sido Eduardo Garbayo, CEO de Spotahome, la plataforma de alquiler de media y larga estancia que tiene en Madrid uno de sus equipos principales. Su diagnóstico es claro: el mayor problema de estas normas no está tanto en lo que dicen como en la incertidumbre que generan.
“La principal consecuencia de estos decretos es la inseguridad jurídica, y la inseguridad jurídica tiene un coste”, resume Garbayo. Según explica, cuando un propietario no sabe qué reglas se aplicarán a su contrato, o bien retira el piso del mercado o bien se vuelve mucho más exigente a la hora de elegir inquilino. “Sin más vivienda disponible, el problema de fondo seguirá ahí”, añade.
Eduardo Garbayo, CEO de la plataforma de alquiler Spotahome
Reglas que cambian en cuestión de días
El directivo pone el foco en el ritmo con el que se están aprobando y tumbando las medidas. En apenas una semana se han aprobado, rechazado y vuelto a aprobar decretos, uno con efectos inmediatos y otro que entrará en vigor en noviembre, y todavía con la convalidación pendiente en la Diputación Permanente. Con este panorama, ni propietarios ni inquilinos tienen claro a qué atenerse.
Uno de los puntos que más preocupa a la plataforma es que los cambios afectan también a contratos ya firmados. Un propietario que cerró un alquiler a cinco años con un precio concreto puede verse ahora obligado a aceptar una prórroga de hasta dos años más en las mismas condiciones, sin haberla negociado. “Si las reglas cambian después de firmar, nada garantiza que no vuelvan a cambiar”, advierte.
A esto se suma un segundo decreto, también aprobado de nuevo, que contempla prórrogas automáticas sucesivas y una indemnización de al menos doce meses de renta si el propietario decide no renovar. Por ahora no parece contar con apoyos suficientes para salir adelante, pero en opinión de Garbayo marca hacia dónde se mueve el marco legal. Y esa duda, la de si la medida volverá en otra legislatura y afectará a contratos anteriores, ya basta para que muchos dueños se lo piensen dos veces antes de alquilar.
Menos oferta y propietarios más selectivos
Spotahome recuerda que el mercado ya parte de una situación delicada. Según datos de idealista que cita la compañía, la oferta de alquiler anunciada ha caído alrededor de un 44% en España entre 2018 y 2025, y en Barcelona el descenso supera el 80%.
Caída de la oferta de alquiler anunciada entre 2018 y 2025. Fuente: idealista, citado por Spotahome.
El otro efecto que anticipa es un propietario mucho más selectivo: más garantías, más solvencia demostrada, avales o seguros. Y en ese filtro suelen caer siempre los mismos perfiles: jóvenes con contratos recientes, trabajadores temporales, autónomos, estudiantes, familias con hijos y personas que acaban de llegar a la ciudad. “Una norma pensada para proteger al inquilino puede acabar dificultando el acceso precisamente a quienes más lo necesitan”, señala el CEO.
El alquiler de temporada y por habitaciones, bajo sospecha
Los decretos también apuntan al uso fraudulento del alquiler de temporada y por habitaciones. Garbayo no niega que existan abusos, pero defiende que, según los datos de los más de 40.000 alquileres gestionados por Spotahome, la mayoría de las estancias medias responden a necesidades reales: estudiantes, trabajadores desplazados, investigadores o personal sanitario.
Ve razonable que se exija acreditar la causa del contrato temporal, siempre que exista un procedimiento sencillo y claro para hacerlo. Si no lo hay, avisa, el propietario no correrá el riesgo de que ese contrato acabe convertido en uno de cinco años, y esa demanda se quedará sin oferta.
Sobre el alquiler por habitaciones, recuerda que permite a muchos jóvenes independizarse y vivir en zonas más céntricas, y que también es una fuente de ingresos y compañía para jubilados con habitaciones vacías. A su juicio, lo que encarece el alquiler no es esta modalidad, sino la falta de oferta, la inseguridad jurídica y la alta demanda.
Incentivos en la buena dirección, pero insuficientes
No todo es crítica. Spotahome valora positivamente las medidas pensadas para aumentar la oferta: avales para la construcción industrializada, avales ICO para alquiler asequible, más recursos para proveedores de vivienda social y el refuerzo del parque público. La duda, dice, es cuánto impacto tendrán por sí solas.
Los préstamos para la compra de primera vivienda pueden ayudar a algunos hogares, aunque sin más oferta existe el riesgo de que acaben empujando los precios hacia arriba. Las garantías para pequeños propietarios, por las que la Administración asumiría rentas impagadas, costas e intereses cuando no ofrezca alternativa habitacional, le parecen un paso positivo. Eso sí, su eficacia dependerá de que sean ágiles y estén bien definidas, justo lo que hoy, según la plataforma, falta.
Dos frentes para salir del atasco
Como alternativa, el CEO de Spotahome propone actuar a la vez en dos frentes. El primero, acelerar la construcción de vivienda pública y privada, con menos burocracia para desarrollar suelo y conceder licencias y con seguridad jurídica para atraer inversores. “Sin inversores no hay proyectos”, resume.
El segundo, con efecto más inmediato, es movilizar las viviendas vacías que ya existen. Para que sus dueños las saquen al mercado, Garbayo pide estabilidad normativa, respeto a los contratos firmados, procedimientos rápidos ante impagos y ocupaciones ilegales, garantías públicas que funcionen y incentivos fiscales para quien alquile o rehabilite su vivienda. “Es lo que más nos reclaman los propietarios particulares con los que trabajamos: certidumbre“, concluye.
