Comprar una vivienda de segunda mano en Madrid nunca había sido tan caro. El precio de la vivienda usada en la Comunidad de Madrid ha subido un 12,3% en el último año y alcanza los 5.455 euros por metro cuadrado, el nivel más alto de toda España, según el último Índice Inmobiliario de Fotocasa, con datos de julio de 2026.
Traducido a euros, el golpe es enorme: un piso tipo de 80 metros cuadrados en la región cuesta hoy 436.406 euros, frente a los 388.674 euros de hace un año. Son 47.732 euros más en doce meses, o lo que es lo mismo, unos 130 euros más por cada día del año. En la capital la factura es todavía mayor: el mismo piso ya ronda los 530.000 euros.
Las claves en un minuto
- Comunidad de Madrid: 5.455 €/m², +12,3% interanual. La región más cara de España para comprar vivienda usada.
- Madrid capital: 6.624 €/m², +9,2%. Un piso de 80 m² pasa de 485.075 a 529.900 euros (+44.825 €).
- Distritos: suben 19 de 20. Villaverde se dispara un 29,8%; Salamanca supera los 10.600 €/m². Solo Retiro baja.
- Municipios: Majadahonda (+24,2%), Alcalá de Henares, Torrejón de Ardoz y Getafe suben más de un 20%.
- Última hora (septiembre): el índice mensual de Fotocasa encadena tres meses de bajadas en Madrid capital y la subida anual se frena hasta el 5%. Idealista también detecta dos meses de descensos en la región.
Madrid, la comunidad más cara de España para comprar vivienda usada
Con 5.455 euros por metro cuadrado, Madrid se queda a las puertas de los 5.500 euros y mantiene el primer puesto del ranking nacional, por muy poco margen sobre Baleares (5.401 €/m²). A mucha distancia aparecen el País Vasco (3.970 €/m²), Cataluña (3.450 €/m²), Canarias (3.397 €/m²) y Andalucía (2.973 €/m²).
Hay un dato que conviene subrayar: Madrid ya no es la región donde más sube la vivienda. Su 12,3% queda 3,9 puntos por debajo de la media nacional (+16,2%) y lejos de las subidas de la Región de Murcia (+26,2%), Cantabria (+20,1%) o la Comunitat Valenciana (+18,1%). Pero eso no significa que el esfuerzo sea menor. Como subraya la directora de Estudios de Fotocasa, al partir de precios tan altos, cada punto porcentual en Madrid se traduce en muchos más euros para el comprador que en cualquier otra región.
El contexto nacional: 250.000 euros por un piso medio
La subida madrileña se enmarca en un mercado nacional disparado. En el conjunto de España, la vivienda de segunda mano se sitúa en 3.154 euros por metro cuadrado, con una subida del 16,2% interanual. Por primera vez, una vivienda media en España supera los 250.000 euros. Además, las 17 comunidades autónomas encarecen su vivienda usada respecto a hace un año, y en 14 de ellas la subida supera el 10%.
Madrid capital: 6.624 euros el metro cuadrado
En la ciudad de Madrid, el precio medio de la vivienda de segunda mano ha subido un 9,2% interanual, hasta los 6.624 euros por metro cuadrado. Es una subida más moderada que la del conjunto de la región, pero sobre una base muchísimo más alta. Madrid es la segunda capital de provincia más cara de España, solo por detrás de San Sebastián (7.120 €/m²) y claramente por delante de Barcelona (5.304 €/m²).
El dato que más impacta es el del piso tipo: 80 metros cuadrados en Madrid capital cuestan de media 529.900 euros, 44.825 euros más que hace un año. Para comparar: en Barcelona, el mismo piso ha subido “solo” 12.194 euros, hasta los 424.280 euros.
Hay, eso sí, un matiz interesante: respecto a junio, el precio en la capital baja un 0,1%. Es una variación mínima, pero es la primera señal de que el ritmo de subidas podría estar agotándose.
Distrito a distrito: el sur de Madrid se dispara
Si algo deja claro el informe es que Madrid tiene un mercado a dos velocidades. Los distritos del sur y el este, tradicionalmente los más asequibles, son los que más se encarecen, mientras que los barrios más caros apenas se mueven.
Villaverde, a la cabeza con casi un 30%
Villaverde lidera las subidas con un espectacular +29,8%. Le siguen Villa de Vallecas (+24,5%), Moratalaz (+18,5%), Usera (+15,9%), Carabanchel (+15,4%) y Puente de Vallecas (+15,2%). Todos ellos crecen por encima del 15%, muy por encima de la media de la ciudad.
¿La explicación? La lógica es sencilla: los compradores que ya no pueden pagar el centro o el norte se desplazan hacia el sur, y esa demanda empuja los precios hacia arriba. Aun así, Villaverde sigue siendo el distrito más barato de la capital, con 3.062 euros por metro cuadrado, seguido de Puente de Vallecas (3.306 €/m²) y Usera (3.534 €/m²).
Salamanca supera los 10.000 euros
En el extremo opuesto, el distrito de Salamanca ya supera los 10.000 euros por metro cuadrado, con 10.682 €/m², aunque su subida anual es de apenas un 2,6%. Le siguen Chamberí (9.327 €/m²), Retiro (8.563 €/m²) y Chamartín (8.401 €/m²). Dicho de otro modo: un metro cuadrado en Salamanca cuesta lo mismo que tres y medio en Villaverde.
Retiro es, además, el único distrito donde el precio baja, un 1,1% interanual.
Los municipios de Madrid donde más sube la vivienda
Fuera de la capital, el encarecimiento es igual de generalizado. El precio sube en el 90% de los 20 municipios madrileños analizados, y en 13 de ellos la subida supera el 10%.
Majadahonda, Alcalá, Torrejón y Getafe, por encima del 20%
Majadahonda registra la mayor subida, un 24,2%, y se convierte además en el municipio más caro de la región después de la capital, con 5.422 €/m², por delante incluso de Pozuelo de Alarcón. Le siguen Alcalá de Henares (+22,6%), Torrejón de Ardoz (+22,5%) y Getafe (+20,1%).
El dato de Alcalá y Torrejón es especialmente significativo: son dos de las grandes ciudades del Corredor del Henares, que durante años fueron la alternativa asequible para quien trabajaba en Madrid. Con subidas por encima del 22%, esa alternativa se está estrechando rápidamente.
Dónde baja: Pozuelo y Alcobendas
Solo dos municipios registran descensos: Pozuelo de Alarcón (-0,7%) y Alcobendas (-2%). En el caso de Pozuelo, el ligero ajuste llega tras años de fuertes subidas y sobre un precio ya muy elevado (5.386 €/m²).
El municipio más barato de los analizados es Parla, con 2.341 €/m², seguido de Aranjuez y Arganda del Rey. Aun así, incluso en Parla un piso de 80 metros cuadrados supera ya los 187.000 euros.
¿Por qué sigue subiendo la vivienda usada en Madrid?
Los expertos coinciden en el diagnóstico: hay muchos más compradores que viviendas en venta. Las causas principales son estas:
- Oferta insuficiente. Se construye poco y la vivienda de segunda mano disponible es escasa. Según Fotocasa, esa falta de oferta seguirá sosteniendo la presión sobre los precios.
- Demanda muy sólida. Madrid sigue atrayendo población, empleo e inversión, tanto nacional como internacional.
- Efecto expulsión. Los precios del centro empujan a los compradores hacia la periferia y el área metropolitana, lo que explica las subidas de Villaverde, Vallecas, Alcalá o Torrejón.
- El alquiler, aún más tensionado. Con los alquileres en máximos, muchas familias ven la compra como la única salida, aunque suponga un gran esfuerzo.
¿Cuánto dinero necesitas para comprar un piso en Madrid?
Los precios medios se entienden mejor con un ejemplo práctico. Tomemos el piso tipo de 80 m² en Madrid capital, a 529.900 euros:
- Los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor, así que la entrada rondaría los 106.000 euros.
- A eso hay que sumar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en Madrid, con carácter general, el 6% en vivienda usada), que supone unos 31.800 euros, además de notaría, registro y gestoría.
- En total, harían falta alrededor de 140.000 euros de ahorro previo para comprar un piso medio en la capital.
Cálculo orientativo. Existen bonificaciones y tipos reducidos en el ITP para determinados colectivos, como jóvenes o familias numerosas, y avales públicos que permiten financiar un porcentaje mayor. Conviene consultarlo con un asesor antes de comprar.
Ese es el verdadero problema que señalan los analistas: el precio de la vivienda crece mucho más rápido que la capacidad de ahorro de los hogares. Cada año, reunir la entrada exige más tiempo.
¿Ha tocado techo el precio? Lo que dicen los datos de agosto
Aquí está la pregunta del millón. Y los últimos datos empiezan a dar alguna pista.
Según idealista, en agosto la vivienda usada en la Comunidad de Madrid bajó un 1,5% respecto a julio, hasta los 5.059 €/m², y acumula dos meses seguidos de descensos. Para encontrar algo parecido en su serie histórica hay que remontarse a agosto y septiembre de 2021. En la ciudad de Madrid, el mismo portal sitúa el precio en 6.471 €/m², un 1,2% menos que en julio.
La desaceleración también se ve en la tasa anual. A comienzos de 2026, la vivienda usada en la región subía un 18,2% según idealista; en agosto, esa subida se ha quedado en torno al 7%. Y la actividad también se frena: en el primer trimestre de 2026 se firmaron 17.201 compraventas de vivienda usada en la Comunidad de Madrid, un 13% menos que un año antes, según datos del Ministerio de Vivienda.
¿Significa esto que la vivienda va a bajar? Todavía es pronto para afirmarlo. Dos meses de ligeros descensos no bastan para hablar de cambio de ciclo, y agosto es un mes con poca actividad. Lo que sí parece claro es que el mercado se está moderando porque cada vez más compradores alcanzan el límite de lo que pueden pagar. Fotocasa ya anticipaba que los próximos meses traerían una “progresiva normalización” de la actividad por las limitaciones financieras de parte de la demanda.
Última hora: septiembre confirma el frenazo en Madrid capital
Los datos más recientes van en la misma dirección. Según el índice mensual de precios de Fotocasa para Madrid capital, que se calcula a partir de los anuncios del portal y se actualiza cada mes, el precio de la vivienda en venta ha bajado tres meses seguidos:
| Mes | Precio (€/m²) | Variación mensual | Variación anual |
|---|---|---|---|
| Junio 2026 | 6.093 | 0,0% | +10,2% |
| Julio 2026 | 6.082 | -0,2% | +9,3% |
| Agosto 2026 | 6.049 | -0,5% | +7,0% |
| Septiembre 2026 | 6.017 | -0,5% | +5,0% |
Fuente: índice de precios de venta de Fotocasa para Madrid capital (serie mensual de su web). Es una serie distinta a la del informe mensual citado arriba, por eso las cifras en €/m² no coinciden; lo relevante aquí es la tendencia.
La lectura es clara: la subida anual se ha reducido a la mitad en apenas tres meses, del 10,2% de junio al 5% de septiembre. Hace un año, en octubre de 2025, esa misma serie crecía a un ritmo del 17,6%. Y el propio portal califica ya la temperatura del mercado madrileño como “moderada”.
Los distritos que siguen subiendo en septiembre
El frenazo no es igual en toda la ciudad. En septiembre, la mayoría de los distritos del centro y el norte se estancan o bajan ligeramente en el último trimestre (Salamanca -3,2%, Tetuán -2,6%, Arganzuela -2,3%), mientras que el sur y la periferia siguen subiendo con fuerza: Villaverde acumula un +32,5% anual, Villa de Vallecas un +25,7%, Barajas un +21,3% y Usera un +20%. El mapa de dos velocidades se mantiene: el centro se enfría y el sur todavía se calienta.
Una advertencia importante: precios de oferta
Conviene tener en cuenta un detalle técnico. Tanto Fotocasa como idealista miden el precio de oferta, es decir, lo que piden los vendedores en los anuncios, no el precio al que finalmente se cierra la venta. Suelen ser buenos termómetros de la tendencia, pero el precio final puede ser algo menor tras la negociación. Además, cada portal usa su propia metodología, por lo que sus cifras no son directamente comparables entre sí: por eso idealista da una cifra regional más baja que Fotocasa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de vivienda usada en Madrid?
Según Fotocasa, en julio de 2026 el precio medio era de 5.455 €/m² en la Comunidad de Madrid y de 6.624 €/m² en Madrid capital.
¿Cuál es el distrito más barato de Madrid para comprar?
Villaverde, con 3.062 €/m², seguido de Puente de Vallecas (3.306 €/m²) y Usera (3.534 €/m²). Aun así, Villaverde es también el distrito donde más ha subido el precio en el último año (+29,8%).
¿Cuál es el distrito más caro?
Salamanca, con 10.682 €/m², seguido de Chamberí, Retiro y Chamartín.
¿En qué municipios de Madrid sube más la vivienda?
En Majadahonda (+24,2%), Alcalá de Henares (+22,6%), Torrejón de Ardoz (+22,5%) y Getafe (+20,1%).
¿Va a bajar el precio de la vivienda en Madrid?
Por ahora, lo que se observa es un frenazo, no una caída. El índice mensual de Fotocasa encadena tres meses de ligeras bajadas en la capital (julio, agosto y septiembre) y la subida anual se ha moderado hasta el 5%; idealista registra dos meses seguidos de descensos en la región, algo que no ocurría desde 2021. Pero los precios siguen por encima de los de hace un año y la falta de oferta continúa sosteniéndolos.
Conclusión: récord de precios y primeras bajadas
La fotografía del verano de 2026 es clara: la vivienda usada en Madrid está en máximos históricos. Un piso medio cuesta casi 48.000 euros más que hace un año en la región y casi 45.000 euros más en la capital, y el encarecimiento ya no se concentra en los barrios caros, sino en los distritos del sur y en las ciudades del área metropolitana que antes servían de refugio.
Al mismo tiempo, empiezan a aparecer las primeras grietas: menos compraventas, una subida anual que se ha reducido a la mitad desde junio y tres meses seguidos de ligeros retrocesos en la capital. Los próximos informes dirán si Madrid está ante un simple respiro de verano o ante el inicio de una nueva etapa en su mercado inmobiliario. Mientras tanto, para miles de familias madrileñas la pregunta sigue siendo la misma: cómo reunir el dinero para dar el paso.
